* stan zły - istnieje pilna potrzeba wykonania remontu w bieżącym roku (wymiany) co najmniej jednego z elementów budynku np. konstrukcji pokrycia dachowego, instalacji, stolarki otworowej,

** stan średni - w najbliższym czasie (do 2 lat) zajdzie potrzeba dokonania remontu (wymiany) co najmniej jednego z elementów budynku,

*** stan dobry - nie zachodzi potrzeba remontu budynku w ciągu najbliższych pięciu lat.

Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali.

W prognozowanym okresie nie przewiduje się znaczącej zmiany wielkości zasobów mieszkaniowych gminy Jaświły. Ocena stanu technicznego budynków będzie dokonywana w oparciu o okresowe jednoroczne i pięcioletnie przeglądy stanu technicznego budynków, sprawności wyposażenia technicznego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994r prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Lokale tworzące mieszkaniowy zasób gminy Jaświły zostały nabyte w wyniku procesu komunalizacji nieruchomości Skarbu Państwa. Są to budynki wybudowane w latach 60-tych dwudziestego wieku i wcześniej.

W latach 2013 – 2017 przewiduje się przeprowadzanie bieżących napraw, usuwania awarii oraz poprawę bezpieczeństwa poprzez remont instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, instalacji centralnego ogrzewania, a także termomodernizację budynków w Dolistowie Starym i Jaświłach w miarę posiadanych środków w budżecie gminy.

Zasady polityki czynszowej.

Zasady polityki czynszowej reguluje uchwała nr XIX/131/01 Rady Gminy Jaświły z dnia 29 marca 2001r. w sprawie określenia stawek czynszu regulowanego za lokale mieszkalne.

Najemcy lokali w mieszkaniowym zasobie gminnym opłacają czynsz za najem ustalony według stawki bazowej za 1m² powierzchni użytkowej lokalu z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu, a w szczególności wyposażenie budynku i lokalu oraz ogólny stan techniczny budynku oraz jego położenie i lokalizację, określanej zarządzeniem Wójta Gminy Jaświły. Wysokość stawki bazowej czynszu za 1 m² wynajmowanej powierzchni lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy Jaświły będzie ustalana corocznie zarządzeniem Wójta Gminy Jaświły.

Stawka czynszu w lokalach socjalnych nie może przekraczać połowy stawki czynszu obowiązującego w gminnym zasobie.

Gmina Jaświły będzie zmierzać w kierunku utrzymania zasobów mieszkaniowych w niepogorszonym stanie technicznym. W związku z tym należy dążyć do uzyskania stawki czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów zarządzania nieruchomościami gminy, administrowania, oraz wykonywania bieżących remontów. Działania są konieczne do uzyskania efektywności gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zahamowania postępującego niszczenia tych zasobów.

Zakłada się, że wysokość stawki bazowej w 2013 roku wyniesie 1,60 zł/m², zaś czynniki podwyższające i pomniejszające będą przedstawiały się w sposób następujący:

1) Czynniki podwyższające: (% stawki bazowej)

a) centralne ogrzewanie - 30%;

b) ciepła woda - 10%;

c) urządzenia kąpielowe - 30%;

d) w.c. w lokalu - 30%;

e) pierwsze piętro - 5%;

2) Czynniki obniżające: (% stawki bazowej)

a) mieszkanie z kuchnią bez oświetlenia naturalnego - 20%;

b) mieszkanie bez urządzeń wodno-kanalizacyjnych - 20%;

c) mieszkanie w budynku przeznaczonym do rozbiórki- 30%;

Zakładana wartość stawki bazowej oraz czynników podwyższających i obniżających ją spowoduje, że:

- maksymalna stawka czynszu wyniesie 3,28zł/m²,

- minimalna stawka wyniesie 0,48zł/m²,

- stawka za lokal socjalny wyniesie 1,25zł/m².

W oparciu o prognozowany wskaźnik na lata następne w wysokości poniżej podanych oraz przy zastosowaniu tych samych czynników podwyższających i obniżających stawka bazowa, maksymalna i minimalna będzie mogła kształtować się następująco:

Gmina Jaświły, będąc właścicielem gminnego zasobu mieszkaniowego, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego może stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach, gdy:

a) średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego wynosi 30% -35% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 20% -25% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, na wniosek najemcy może być zastosowane obniżenie obowiązującej stawki czynszu naliczonego do 10%.

b) średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego wynosi poniżej 30% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i poniżej 20% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, na wniosek najemcy może być zastosowane obniżenie obowiązującej stawki czynszu naliczonego do 20%.

Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

W latach 2013-2017 przewiduje się odchodzenie niektórych wspólnot mieszkaniowych od zarządzania nieruchomościami wspólnymi oraz przez gminę - do zarządu sprawowanego samodzielnie przez właścicieli wykupionych lokali.

Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej

Źródłem finansowania powyższych działań będzie:

- przychody z tytułu czynszów za lokale mieszkalne i nadwyżki czynszów nad kosztami z lokali użytkowych;

- dopłata z budżetu gminy.

Inne działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Istnieje możliwość dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach. Regulują to odrębne przepisy.

Planowana sprzedaż lokali.

1. Sprzedaż lokali dokonywana będzie w szczególności w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności większości mieszkań. Pozwoli to na zminimalizowanie udziału gminy w kosztach utrzymania tych obiektów.

2. Nieruchomości mogą być przeznaczone do sprzedaży osobom, które korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, a w przypadku braku osób uprawnionych lub rezygnacji z przysługującego pierwszeństwa, na zasadach ogólnych, tj. w drodze przetargu.

2. W przypadku przeznaczenia budynku z mieszkaniowego zasobu gminy do zbycia na zasadach ustalonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, proponuje się dotychczasowemu najemcy lokal zamienny.

3. W razie braku porozumienia co do warunków przyjęcia lokalu zamiennego, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia przy jednoczesnym zaoferowaniu lokalu zamiennego.