Uchwała Nr VI/46/19
Rady Gminy Jaświły

z dnia 12 czerwca 2019 r.

o uchwaleniu wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy
Jaświły na lata 2019 – 2023

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2019r. poz. 506) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1234, 1496) uchwala, co następuje:

§1. Uchwala się wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Jaświły na lata 2019 – 2023, który stanowi załącznik do niniejszej uchwały.

§2. Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy Jaświły.

§3. Traci moc uchwała Nr V/38/19 Rady Gminy Jaświły z dnia 27 marca 2019 r. o uchwaleniu wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Jaświły na lata 2019 - 2023 (Dz. Urz. Woj. Podl. z 2019r. poz. 1867).

§4. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Podlaskiego.

Załącznik do uchwały Nr VI/46/19
Rady Gminy Jaświły
z dnia 12 czerwca 2019 r.

Wieloletni program gospodarowania zasobem  mieszkaniowym Gminy Jaświły na lata 2019 – 2023

1.   Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego

                                               gminy na lata 2019 – 2023.

W skład mieszkaniowego zasobu gminy Jaświły wchodzą 3 lokale mieszkalne, zlokalizowane w budynku stanowiącym własność Gminy Jaświły, o łącznej powierzchni użytkowej 136 m². Gmina Jaświły nie posiada wyodrębnionych lokali socjalnych. Lokale socjalne będą pozyskiwane przez gminę w drodze zakupu kontenerów mieszkalnych lub wynajmu lokali od innych właścicieli i podnajmowania osobom uprawnionym w miarę zaistniałych potrzeb.

Informacje o zasobie mieszkaniowym, położeniu lokali mieszkalnych oraz ich stanie technicznym zostały zawarte w tabeli nr 1.

Tabela nr 1. Zasób mieszkaniowy gminy

Stan budynku/lokalu oznacza:

1) bardzo dobry – nie występuje potrzeba wykonywania remontów;

2) dobry – zachodzi potrzeba wykonania remontów w niewielkim zakresie;

3) średni – zachodzi potrzeba wykonania remontów;

4) zły – istnieje pilna potrzeba wykonania remontu kapitalnego lub wyburzenia.

W mieszkaniowym zasobie gminy nie wydziela się lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na najem związany ze stosunkiem pracy.

1. Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali mieszkalnych z podziałem na poszczególne lata.

W prognozowanym okresie nie przewiduje się znaczącej zmiany wielkości zasobów mieszkaniowych gminy Jaświły. Ocena stanu technicznego budynku będzie  dokonywana w oparciu o okresowe jednoroczne i pięcioletnie przeglądy stanu technicznego budynku, sprawności wyposażenia technicznego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994r prawo budowlane (Dz. U. z 2018r., poz. 1202, 352, 1276, 1496, 1669, z 2019r. poz. 51).

Lokale tworzące mieszkaniowy zasób gminy Jaświły zostały nabyte z mocy ustawy w wyniku procesu komunalizacji nieruchomości Skarbu Państwa. Znajdują się w budynku wzniesionym w latach 30-tych dwudziestego wieku.

W latach 2019 – 2023 oprócz bieżącego usuwania awarii, przewiduje się przeprowadzanie następujących napraw:

III. Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych.

Całość mieszkaniowego zasobu Gminy Jaświły stanowią 3 mieszkania położone nad świetlicą wiejską wsi Mikicin. Mieszkania te są pozostałością po mieszkaniach związanych ze szkołą znajdującą się w budynku. Instalacje wodnokanalizacyjne oraz centralnego ogrzewania nie mogą być oddzielone, wobec powyższego nie przewiduje się sprzedaży lokali mieszkalnych.

1. Zasady polityki czynszowej

Najemcy lokali w mieszkaniowym zasobie gminnym opłacają czynsz za najem ustalony według stawki podstawowej za 1m² powierzchni użytkowej lokalu z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu, a w szczególności wyposażenie budynku i lokalu oraz ogólny stan techniczny budynku oraz jego położenie i lokalizację, określanej zarządzeniem Wójta Gminy Jaświły. Wysokość stawki podstawowej czynszu za 1 m² wynajmowanej powierzchni lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy Jaświły będzie ustalana corocznie, z góry na cały rok kalendarzowy, zarządzeniem Wójta Gminy Jaświły w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Obniżki czynszu najmu lokali mieszkalnych dla osób o niskich dochodach mogą być stosowane tylko na zasadach określonych w art. 7 ust 2-11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

Stawka czynszu w lokalach socjalnych nie może przekraczać połowy stawki czynszu obowiązującego w gminnym zasobie:

Czynsz obejmuje: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji i utrzymania technicznego budynku oraz pomieszczeń wspólnych.

Ustalanie stawek czynszu. Stawkę czynszu ustala się jako iloczyn stawki podstawowej oraz czynników podwyższających lub obniżających stawkę czynszu wymienionych w tabeli nr 2.

Tabela nr 2. Czynniki różnicujące stawki czynszu.

Zakładana wartość stawki bazowej oraz czynników podwyższających i obniżających ją spowoduje, że:

1) maksymalna stawka czynszu wyniesie 3,34zł/m²;

2) minimalna stawka wyniesie 0,50zł/m²;

3) stawka za lokal socjalny wyniesie 1,25zł/m².

W oparciu o prognozowany wskaźnik na lata następne w wysokości poniżej podanych oraz przy zastosowaniu tych samych czynników podwyższających i obniżających stawka bazowa, maksymalna i minimalna będzie mogła kształtować się następująco: 

Gmina Jaświły będzie zmierzać w kierunku utrzymania zasobów mieszkaniowych w niepogorszonym stanie technicznym. W związku z tym należy dążyć do uzyskania stawki czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów zarządzania nieruchomościami gminy, administrowania, oraz wykonywania bieżących remontów. Działania są konieczne do uzyskania efektywności gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zahamowania postępującego niszczenia tych zasobów. 

Gmina Jaświły, będąc właścicielem gminnego zasobu mieszkaniowego, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego może stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach, gdy: 

1. a)  średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego wynosi 30% -35% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 20% - 25% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, na wniosek najemcy może być zastosowane obniżenie obowiązującej stawki czynszu naliczonego do 10%.
2. b) średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego wynosi poniżej 30% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i poniżej 20% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, na wniosek najemcy może być zastosowane obniżenie obowiązującej stawki czynszu naliczonego do 20%.

Najemca oprócz czynszu jest zobowiązany do uiszczania opłat za dostawę do lokalu energii elektrycznej i cieplnej, wody, odbioru nieczystości stałych i płynnych chyba, że najemca ma podpisane indywidualne umowy na dostawę w/w mediów.   W przypadku wzrostu opłat niezależnych od wynajmującego np.: dostawa mediów, wynajmujący dokona podwyższenia czynszu o te opłaty bez wypowiedzenia poprzedniej stawki czynszu.

1. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach.

Zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy prowadzone jest zgodnie z ustawami o samorządzie gminnym, o finansach publicznych, o własności lokali, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, o zmianie Kodeksu cywilnego i dotyczy całokształtu polityki mieszkaniowej, a w szczególności:

1) wynajmowanie mieszkań zgodnie z uchwalonymi przez Radę Gminy Jaświły zasadami wynajmu lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy;

2) przydzielanie mieszkań socjalnych;

3) bieżące remonty i modernizacje lokali w zasobie mieszkaniowym gminy;

4) bieżące administrowanie mieszkaniowym zasobem gminy.

Bezpośrednio zarządzanie lokalami prowadzone jest przez Referat Rolnictwa i Gospodarki Komunalnej Urzędu Gminy Jaświły. Z uwagi na dotychczasowe właściwe zarzadzanie oraz z uwagi na szczupłość posiadanych lokali, nie przewiduje się zmiany w dotychczasowym systemie

1. Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w następnych latach.

Źródłami finansowania gospodarki mieszkaniowej gminy w latach objętych planem będą:

1) wpływy z czynszu za najem lokali;

2) środki z budżetu gminy Jaświły:

3) darowizny i spadki.

VII. Wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, a także wydatki inwestycyjne.

Gmina Jaświły jest właścicielem lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy i nie ponosi kosztów zarządu nieruchomościami wspólnymi.

Wydatki na lokale i budynki wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy w okresie objętym programem zostały pokazane w tabeli nr 3.

Tabela nr 3. koszty utrzymania lokali i planowane nakłady na remonty.

VIII. Opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Celem poprawy efektywności gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, należy:

1) wprowadzić zróżnicowanie stawek czynszu najmu;

2) wprowadzić proste i elastyczne warunki zamiany mieszkań;

3) propagować i doradzać w sprawie możliwości wykupu lokali mieszkalnych z mieszkaniowego zasobu gminy.

W 2018 r. roczne wpływy z tytułu najmu 3 lokali mieszkalnych w Mikicinie wyniosły 10.182,16zł.

Celem równoważenia kosztów utrzymania budynków mieszkalnych z dochodami z czynszów można:

1) aktualizować wysokość stawek czynszu za lokale mieszkalne o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego;

2) podwyższać wysokość stawki czynszu, jeżeli wynajmujący dokonał ulepszeń mających wpływ na wysokość wskaźnika podwyższającego stawkę czynszu;

3) w przypadku uszczuplenia wyposażenia technicznego w czasie trwania najmu lokalu mieszkalnego, leżących po stronie wynajmującego, wysokość czynszu zmniejsza się o wskaźnik korygujący wskazany w tabeli nr 2.

uzasadnienie

Konieczność uchwalenia „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Jaświły na lata 2019-2023” wynika z art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1234, 1496). Wieloletni program powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat. Opracowany program zawiera wszystkie składniki wymagane ustawą, a także opis działań mających na celu poprawę gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Jaświły.

Biorąc powyższe pod uwagę, podjęcie uchwały jest konieczne i uzasadnione.